지목별 각기 다른 투자전략 [토지투자 5일차 기록]

땅을 사서 묵혀두거나, 주택을 짓고 사실 목적인가요? 

아니면 그래도 토지투자해서, 2년 안에 못해도 2천만원정도 수익을 내고 싶으신가요?

 

토지도 다른 재테크와 마찬가지로, 목적을 분명하게 정하고, 각기 다른 투자 전략이 필요합니다.

저는 단기간 수익을 낼 수 있는 땅 '수익 시세 차익' 에 초점을 두고 각각 투자전략을 책을보고 공부해보았는데요.

 

지목별로 어떤 토지가 좋고, 하면 절대 안되는것들을 총 정리해보는 시간을 가져보겠습니다.

 

오늘 내용을 5분정도만 투자해서 꼼꼼하게 읽어보시면,

'매물을 인터넷으로 찾거나'  '직접 임장을 가실때'

기존보다 훨씬 넓은 시야로 훨씬 더 많은것들을 얻어가실 수 있을겁니다.

 

28가지 지목 종류 및 의미 보러가기

토지 28가지 지목 알아보기 [투자 일지 2일차]

 

 

논이나 밭 투자전략

밭은 논보다 가격이 약간 비싸다. 규제가 덜하고 성토가 필요가 없어서 추가적인 돈이 들지 않는다.
밭의 경우는 직접 활용할 수도 있고 실제 작물을 재배하거나 건축물을 세워 부가가치를 높이는 경우가 많다.
하지만 밭은 '토질' 에 신경을 많이 써야 한다.
흙의 성질이 황토빛이 도는 기름진 흙이 좋으며, 너무 무르지 않고 돌도 섞인 땅이 좋다.

뿐만아니라 땅의 두께, 배수,입지나 형태도 유의해서 반드시 확인해 보아야 한다. 밭은 심한 경사지에 있을 수도 있기 때문에 개발이 어렵거나 추가비용이 많이 들 수 있기 때문이다.

 

밭 투자에서 가장 중요한 요소는, 도시에서 가깝고 '도로' 와 붙어 있는 밭이 좋다.

활용가치가 높고 나중에 주택지가 될 확률이 높기 때문이다.

 

임야 투자전략

우리나라 국토의 70%가 산입니다.  임야가 다른 지목보다 낮은 가격대가 많다.

이유는 '지가가 낮고' '면적이 넓고' '개발비용이 많이 들고' '규제가 많기 때문' 이다.

그래서 낮은 가격에 넓은 임야를 사서 최소의 비용으로 높은 차익을 얻을 수 있다.

크게 임야 투자전략은, 시세 차익형 투자와 개발형 투자로 나뉜다.

시세차익형 투자는 매입 후 개발 진행에 따라 용도가 변경되어 시세 차익을 거두는 투자이며,

개발형 투자는 매입 후 전원주택지 잡종지 등으로 지목변경을 해서 개발수익을 거두는 투자이다.

초보자 같은 경우에는 개발 가능성 여부를 확인하여 투자하는 '개발형 투자' 를 추천

 

임야 투자에는 반드시 주의해야 할 4가지가 있다.

경사가 25도 이상(경사도에 따라 개발허가를 지자체에서 안내줄 수 있음)

토질 배수여부 확인(장마철에 진입로가 물에 잠길 수 있다. 또는 산사태 위험)
민원 걸릴 수 있는 요소 확인(분묘기지권 때문에 곤혹을 치룰 수 있으니 유의)
숲의 생태 꼭 확인해야 한다(희귀야생동물이나 식물이 있는경우 허가가 안날 수 있다.)

 

계획관리지역이거나 관광지 주위거나 밭으로 전용이 가능한 임야면, 시세차익도 노려볼 수 있다.

 

 

 

나대지 투자전략

나대지 = 그냥 빈땅으로 생각하면 쉽다.

건물이 없고 이용하지 않는 그냥 공터라고 생각하면 된다. 건물이나 폐가가 있더라도 '무허가 건물' 이면 나대지다.

나대지는 활용도가 다양하고 사용수익이 높은 대지라 땅값이 비싸다. 특히 도심지역의 나대지는 시세에 준하거나 그 이상인 경우가 많다.

반드시 주의할 점은, 2년 안에 건물이 지어져있지 않으면 '비사업용 토지'로 분류되어 양도세 부담이 늘어날 수 있으니, 나대지 매입시 활용 계획을 미리 세우고 접근할 필요가 있다.

나대지임에도 주위 대지 시세보다 낮거나 관광지가 들어오면 기대 이상의 수익을 얻을수도 있다.

하지만, 도심지역 나대지는 피하는게 좋다. 개발 수익을 내려하는 도심에서 나대지가 있다면 이유가 반드시 있을것이다. 소송이 걸려있는 경우도 있으니 반드시 확인해 볼 필요가 있다.

 

이외에도 전원주택, 터미널 땅, 토임, 잡종지 등등 다양한 활용가치가 높은 토지가 많습니다.

자세한 내용은 '토지투자 무작정 따라하기' 책을 구매하셔서 읽어보심 좋을것 같습니다.

 

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정리하면

원하는 지역의 개발호재를 가장 먼저 확인해주세요. 그리고 지역에서, 내가 매입할 땅 10개정도 정합니다.

선택한 10개의 땅 중에, 법에서 규제하거나 개발절차가 복잡하고 비용이 많이 드는 땅을 하나씩 지웁니다. (하나씩 장점 단점에 대해 꼼꼼하게 적어보면 더 좋음)

최종적으로 남은 3개정도의 지역을 직접 답사를 가봅니다. (쉽쥬?)

 

투자 초기부터 고난도의 땅을 매입해서 고생하고 손해보지 말고, 워밍업 한다 생각하고 무난하고 성공 사례가 있는 땅을 찾는것이 핵심입니다. 행운을 바라는 요행을 부리면 안되고 이렇게 꼼꼼하게 분석해보는 습관을 가져보세요.

투자 성공확률 50% 에서 90%로 끌어 올릴 수 있습니다. 화이팅!